{"id":3480,"date":"2025-01-06T15:35:58","date_gmt":"2025-01-06T15:35:58","guid":{"rendered":"https:\/\/victorvillarabogados.com\/?p=3480"},"modified":"2025-01-14T21:43:32","modified_gmt":"2025-01-14T21:43:32","slug":"la-proxima-limitacion-del-precio-alquiler-segun-la-ley-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/victorvillarabogados.com\/en\/la-proxima-limitacion-del-precio-alquiler-segun-la-ley-de-vivienda","title":{"rendered":"La pr\u00f3xima limitaci\u00f3n del precio de los alquileres seg\u00fan la Ley de Vivienda"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">La Ley 12\/2023, por el derecho a la Vivienda, introdujo en su art\u00edculo 18 las <em>\u00abzonas de mercado residencial tensionado\u00bb<\/em>, m\u00e1s conocidas como <strong><em>\u00abzonas tensionadas\u00bb y <\/em><\/strong><em>la limitaci\u00f3n del precio del alquiler de vivienda en dichas zonas.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La declaraci\u00f3n de las mismas, a competencia de la Administraci\u00f3n pertinente (CC.AA.) puede instarse de cumplirse uno de los siguientes criterios:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\n<p>El coste medio de la hipoteca o alquiler, sumado a los gastos b\u00e1sicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona.<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>En los \u00faltimos cinco a\u00f1os, el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC auton\u00f3mico.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, se establece el \u00edndice de precios de referencia del alquiler que tiene como funci\u00f3n establecer un rango de precios para su fijaci\u00f3n, conforme a la nueva redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 17.7 de la Ley 29\/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ambos conceptos son los que aplican a la hora de limitar el precio de alquiler de vivienda de tal manera que:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">Para el caso de grandes tenedores o resto de propietarios que no hubieran alquilado dentro los \u00faltimos 5 a\u00f1os: no podr\u00e1n fijar precios superiores al precio m\u00e1ximo establecido por el \u00cdndice de referencia.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Para el resto de propietarios que hubieran alquilado dentro de los \u00faltimos 5 a\u00f1os: no podr\u00e1n elevar la renta respecto a la existente en el contrato anterior, seg\u00fan los l\u00edmites de actualizaci\u00f3n anual permitidos y que comentamos en nuestra \u00faltima entrada:<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><em>Pero, \u00bfqu\u00e9 es ser gran tenedor?<\/em><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El art\u00edculo 3.k) de la citada Ley da respuesta siendo que inicialmente ser\u00e1:\u00bbla persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea <strong>titular de m\u00e1s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial<\/strong> o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m<sup>2<\/sup> de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.\u00bb Ahora bien, las CC.AA. en la memoria justificativa podr\u00e1n rebajar tal requisito hasta aquellos propietarios con 5 \u00f3 m\u00e1s inmuebles.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><em>\u00bfLa limitaci\u00f3n de precios se encuentra ya vigente?<\/em><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">S\u00ed y no. Por una parte, dicha aplicabilidad se encuentra ya vigente para aquellas zonas declaradas como tensionadas, seg\u00fan lo que dec\u00edamos anteriormente. En este sentido, tan solo la Comunidad Aut\u00f3noma de Catalu\u00f1a mediante las Resoluciones de la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda de Agenda Urbana de 14 de Marzo de 2024 (BOE n\u00ba. 66) y de 8 de Octubre de 2024 (BOE n\u00ba. 244), entre los que se encuentran diversos municipios, Barcelona incluido.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><em>\u00bfC\u00f3mo ser\u00eda una simulaci\u00f3n del precio para Ibiza?<\/em><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Ministerio de Vivienda ha elaborado un Sistema Estatal de Referencia del Precio de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) para dar cumplimiento a la previsi\u00f3n legal que contiene asimismo la simulaci\u00f3n para el valor de referencia de un inmueble por medio del siguiente enlace: <a href=\"https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/\">https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/<\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed y a modo de ejemplo, un piso de 100 m2 en la Calle Extremadura de Ibiza, antig\u00fcedad media, con ascensor y en buen estado se situar\u00eda en un rango entre 776,74 y 1.211,76 euros mensuales. De este modo, los 1.211,76 euros referidos ser\u00eda el precio m\u00e1ximo para un nuevo arrendamiento en caso de que Ibiza a d\u00eda de hoy hubiera sido declarada zona tensionada. Ahora mismo simplemente se trata de un valor a efectos informativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Como vemos, son unos valores completamente distorsionados con respecto a los que rigen actualmente el mercado libre y retrotraen valores a d\u00e9cadas anteriores.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong><em>\u00bfQu\u00e9 factores se toman en consideraci\u00f3n para el c\u00e1lculo de la horquilla de precios?<br \/><\/em><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mostramos captura de pantalla del referido Informe con respecto al inmueble ficticio valorado d\u00f3nde puede verse que se toman en consideraci\u00f3n los siguientes factores: ubicaci\u00f3n, estado de conservaci\u00f3n, existencia o no de ascensor, aparcamiento, a\u00f1o de construcci\u00f3n, si se encuentra amueblada, que planta del edificio es, que categor\u00eda de certificado energ\u00e9tico presenta, si existen zonas comunitarias (jard\u00edn, azotea, piscina, gimnasio), servicio de conserjer\u00eda o vistas especiales.<\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-3486\" src=\"https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo.jpg\" alt=\"Referencia precios alquiler\" width=\"525\" height=\"328\" srcset=\"https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo.jpg 2112w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo-300x188.jpg 300w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo-1024x641.jpg 1024w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo-768x481.jpg 768w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo-1536x961.jpg 1536w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo-2048x1282.jpg 2048w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo-18x12.jpg 18w\" sizes=\"(max-width: 525px) 100vw, 525px\" \/> <img decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-3487\" src=\"https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2.jpg\" alt=\"Valor precio alquiler\" width=\"654\" height=\"208\" srcset=\"https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2.jpg 2096w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2-300x95.jpg 300w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2-1024x325.jpg 1024w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2-768x244.jpg 768w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2-1536x488.jpg 1536w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2-2048x651.jpg 2048w, https:\/\/victorvillarabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/Sin-titulo2-18x6.jpg 18w\" sizes=\"(max-width: 654px) 100vw, 654px\" \/><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, la verdadera metodolog\u00eda que subyace a la hora de tomar en consideraci\u00f3n esos par\u00e1metros viene explicada por el propio Ministerio mediante la aplicaci\u00f3n de complejas f\u00f3rmulas matem\u00e1ticas que, en cualquier caso, han tomado como fuentes de informaci\u00f3n:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">La informaci\u00f3n tributaria existente sobre las declaraciones presentadas por los arrendamientos de vivienda ya existentes (modelo 100 IRPF).<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Datos de dep\u00f3sitos auton\u00f3micos de fianzas (con acceso a los contratos de alquiler).<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">Valores de rentas medias obtenidos por otros organismos (Colegio de Registradores de la Propiedad y Direcci\u00f3n General del Catastro).<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre dichas fuentes de informaci\u00f3n, asimismo, se han calculado dos variables como son el \u00abpercentil25\u00bb y el \u00abpercentil75\u00bb de tal modo que cuando se dan los valores m\u00ednimo y m\u00e1ximo, se pretende que las citadas rentas si sit\u00faen entre el 25% y el 75% de los importes de los alquileres de los datos declarados de que dispone el Estado (habiendo desechado previamente tanto el 25% de arrendamientos m\u00e1s baratos como el 25% de arrendamientos m\u00e1s caros). Es en esa franja sobre los que mediante dichas complejas f\u00f3rmulas y tomados en consideraci\u00f3n los par\u00e1metros resultan esos importes que se encuentran muy por debajo del precio de mercado actual.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Veremos en el futuro y con respecto a la Comunidad Aut\u00f3noma de Baleares si se establece esta restricci\u00f3n de precios del alquiler (como en Barcelona) o seguir\u00e1 siendo a valor meramente informativo.<\/p>\n<p>\u00a0<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns alignfull is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-1 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<div class=\"inherit-container-width wp-block-group alignfull has-text-color has-background is-layout-constrained wp-block-group-is-layout-constrained\" style=\"color:#000000;background-color:#ffffff\">\n<div style=\"height:22px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<div 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