La próxima limitación del precio de los alquileres según la Ley de Vivienda

La Ley 12/2023, por el derecho a la Vivienda, introdujo en su artículo 18 las «zonas de mercado residencial tensionado», más conocidas como «zonas tensionadas» y la limitación del precio del alquiler de vivienda en dichas zonas.

La declaración de las mismas, a competencia de la Administración pertinente (CC.AA.) puede instarse de cumplirse uno de los siguientes criterios:

  • El coste medio de la hipoteca o alquiler, sumado a los gastos básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona.

  • En los últimos cinco años, el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC autonómico.

Por otro lado, se establece el índice de precios de referencia del alquiler que tiene como función establecer un rango de precios para su fijación, conforme a la nueva redacción dada por el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ambos conceptos son los que aplican a la hora de limitar el precio de alquiler de vivienda de tal manera que:

  • Para el caso de grandes tenedores o resto de propietarios que no hubieran alquilado dentro los últimos 5 años: no podrán fijar precios superiores al precio máximo establecido por el Índice de referencia.
  • Para el resto de propietarios que hubieran alquilado dentro de los últimos 5 años: no podrán elevar la renta respecto a la existente en el contrato anterior, según los límites de actualización anual permitidos y que comentamos en nuestra última entrada:

Pero, ¿qué es ser gran tenedor?

El artículo 3.k) de la citada Ley da respuesta siendo que inicialmente será:»la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.» Ahora bien, las CC.AA. en la memoria justificativa podrán rebajar tal requisito hasta aquellos propietarios con 5 ó más inmuebles.

¿La limitación de precios se encuentra ya vigente?

Sí y no. Por una parte, dicha aplicabilidad se encuentra ya vigente para aquellas zonas declaradas como tensionadas, según lo que decíamos anteriormente. En este sentido, tan solo la Comunidad Autónoma de Cataluña mediante las Resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda de Agenda Urbana de 14 de Marzo de 2024 (BOE nº. 66) y de 8 de Octubre de 2024 (BOE nº. 244), entre los que se encuentran diversos municipios, Barcelona incluido.

¿Cómo sería una simulación del precio para Ibiza?

El Ministerio de Vivienda ha elaborado un Sistema Estatal de Referencia del Precio de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) para dar cumplimiento a la previsión legal que contiene asimismo la simulación para el valor de referencia de un inmueble por medio del siguiente enlace: https://serpavi.mivau.gob.es/

Así y a modo de ejemplo, un piso de 100 m2 en la Calle Extremadura de Ibiza, antigüedad media, con ascensor y en buen estado se situaría en un rango entre 776,74 y 1.211,76 euros mensuales. De este modo, los 1.211,76 euros referidos sería el precio máximo para un nuevo arrendamiento en caso de que Ibiza a día de hoy hubiera sido declarada zona tensionada. Ahora mismo simplemente se trata de un valor a efectos informativos.

Como vemos, son unos valores completamente distorsionados con respecto a los que rigen actualmente el mercado libre y retrotraen valores a décadas anteriores.

¿Qué factores se toman en consideración para el cálculo de la horquilla de precios?

Mostramos captura de pantalla del referido Informe con respecto al inmueble ficticio valorado dónde puede verse que se toman en consideración los siguientes factores: ubicación, estado de conservación, existencia o no de ascensor, aparcamiento, año de construcción, si se encuentra amueblada, que planta del edificio es, que categoría de certificado energético presenta, si existen zonas comunitarias (jardín, azotea, piscina, gimnasio), servicio de conserjería o vistas especiales.

Referencia precios alquiler Valor precio alquiler

Ahora bien, la verdadera metodología que subyace a la hora de tomar en consideración esos parámetros viene explicada por el propio Ministerio mediante la aplicación de complejas fórmulas matemáticas que, en cualquier caso, han tomado como fuentes de información:

  • La información tributaria existente sobre las declaraciones presentadas por los arrendamientos de vivienda ya existentes (modelo 100 IRPF).
  • Datos de depósitos autonómicos de fianzas (con acceso a los contratos de alquiler).
  • Valores de rentas medias obtenidos por otros organismos (Colegio de Registradores de la Propiedad y Dirección General del Catastro).

Sobre dichas fuentes de información, asimismo, se han calculado dos variables como son el «percentil25» y el «percentil75» de tal modo que cuando se dan los valores mínimo y máximo, se pretende que las citadas rentas si sitúen entre el 25% y el 75% de los importes de los alquileres de los datos declarados de que dispone el Estado (habiendo desechado previamente tanto el 25% de arrendamientos más baratos como el 25% de arrendamientos más caros). Es en esa franja sobre los que mediante dichas complejas fórmulas y tomados en consideración los parámetros resultan esos importes que se encuentran muy por debajo del precio de mercado actual.

Veremos en el futuro y con respecto a la Comunidad Autónoma de Baleares si se establece esta restricción de precios del alquiler (como en Barcelona) o seguirá siendo a valor meramente informativo.

 

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